商业地产租赁中，由于承租方在对外正式营业前一般都需要进行一段时间的装修或者商业氛围的培养，从而，免租期条款在长期的商业实践中应运而生。在签订租赁合同时，免租期条款的适用越来越普遍。本文将围绕免租期这一话题展开讨论，希望能为商业地产租赁合同的起草和审核提供一些思考。

关于免租期，并非法律明确规定的概念，通常是指“租赁期限开始，房屋交付承租人使用后，在承租人需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作，不能实际开业的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期间”。对于出租人招揽租户，承租人降低租赁成本来说，免租期往往成为一个必不可少的条款。但是，在实践中，租赁合同对免租期的约定通常比较简单，比如仅仅约定租赁期限自某年某月某日至某年某月某日，其中某年某月某日至某年某月某日为免租期，并未明确免租期条款的适用条件，所以，当出现承租人在免租期内违约或者在租赁期限内提前解除租赁合同时，由于对免租期适用没有明确约定，往往都会造成出租人经济损失，双方由此可能引发一系列的纠纷。。

关于提前解除租赁合同情况下，免租期租金应如何支付这一问题，相关法院生效判决的认定，具有重要的参考意义。

观点一、租赁合同明确约定，租赁期限未完全履行时免租期租金的支付情况，法院判决按照租赁合同约定履行相应的支付义务

案例：李秀全与北京同鑫德业科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【文号(2018)京01民终7756号】

案情：北京同鑫德业科技有限公司（以下简称“同鑫公司”）作为出租方即甲方与李秀全作为承租方即乙方于2016年3月23日签订了《房屋租赁合同》，约定同鑫公司将其位于北京的某处房产出租给李秀全使用，合同约定“房屋租赁期自2016年6月30日至2026年6月30日，免租期（含装修期）为3个月零8天，自2016年3月23日起至2016年6月30日止，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费及因使用而产生的相关费用；如乙方在免租期内退租或因违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，乙方还应按实际使用天数向甲方缴纳租金，租金标准按第一年租金规定支付；如乙方在免租期届满后12个月内即退租或因违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，甲方还有权要求乙方支付免租期的租金，租金标准以免租期所在的相应租赁年度的租金计算。”房产交付装修后，李秀全未按合同约定如期缴纳租金，同鑫公司多次催要无果遂解除合同，并要求李秀全支付应付未付租金及免租期内的租金。

法院认为：根据双方租赁合同的约定，乙方未按时履行缴纳租金义务，其欠租行为达到了合同解除条件；同时根据双方合同约定，因乙方违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，甲方还有权要求乙方支付免租期的租金。

观点二、租赁合同未明确约定租赁期限未完全履行时免租期租金的支付，法院判决不支持出租方要求支付免租期租金的主张。

案例：景集与高攀龙租赁合同纠纷一审民事判决书【(2017)京0112民初15651号】

案情：景集作为出租方于高攀龙作为承租方于2015年4月21日签订了《租赁协议书》，约定承租方承租出租方所有的位于北京市通州区的某处房产，租赁期限为2015年6月22日至2018年6月21日共计叁年，给予两个月的免租优惠，即2015年4月22日至2015年6月21日。后因承租方拖欠租金且经出租方多次催要未果，出租方要求收回房屋、支付相应的违约金并支付2015年4月22日至2015年6月21日的房屋使用费。

法院认为：关于出租方要求的2015年4月22日至2015年6月21日的房屋使用费的诉讼请求，根据双方合同的约定，该期间为免租期，虽本合同的解除系因为承租方的违约行为所致，但合同中并未约定如承租方违约，则免租期视为无效的条款，因此对于出租方的该项诉讼请求不予支持。

观点三、租赁合同未明确约定租赁期限未完全履行时免租期租金的支付，法院判决酌情支付免租期的租金。

案例：李数凤与东方慧沃（北京）科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【(2018)京03民终2205号】

案情：东方慧沃公司、李数凤与案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司于2017年4月7日签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定东方慧沃公司承租李数凤×号房屋，租赁用途：居家；李数凤应于2017年4月10日前将房屋按约定条件交付给东方慧沃公司；房屋租赁期自2017年7月18日至2024年7月17日，租金标准及支付方式：5万元/月。后因租赁房产所在小区难以开办幼儿园致合同目的难以实现，东方慧沃公司、李数凤均主张解除合同。

法院认为：一审法院判认为，李数凤主张三个月的免租期系基于七年的履行期限予以确定，具备合理性，应认定相应租金确系李数凤实际损失，结合双方责任程度、损失结果，酌情判定东方慧沃公司给付李数凤租金3万元。北京市第三中级人民法院二审认为，东方慧沃公司除应承担实际控制期间的房屋租金及物业费外，因其实际租赁时间远短于合同约定时间，故在合同约定的免租期内也应承担一定租赁费用，一审法院对该项费用的酌定并未畸低，予以认可。

小结

免租期，是出于出租人在租赁合同能够完全履行的预期下给予承租方的一种优惠，基于出租人对于承租人在租赁期限内可持续租赁的合理信赖而给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁期限的完全履行得到补偿。商业实践中，往往因承租人仅履行部分租赁期限，导致出租人的期待利益未能实现遭受一定的经济损失。根据目前的司法实践，法院对于在租赁合同未明确约定提前解除租赁合同免租期租金的支付而产生的纠纷，其处理结果差异较大。因此，无论是处于保护承租人或出租人利益的目的，在租赁合同中明确约定免租期的适用条件，特别是在提前解除租赁合同的情况下，免租期租金该如何支付的问题，进而减少商业操作中不必要的争议，也有利于明确各方在租赁合同项下的权利义务内容。在此，笔者认为，可综合选择使用以下三种实务方案：

方案一、明确免租期的适用前提条件

免租期内，承租方无需向甲方支付租金，但仍需承担租赁房产的其他费用。承租方知悉，装修期和免租期是出租方基于承租方整个租赁期限给承租方的优惠，无论何种原因，如承租方实际租赁的期限未达到合同约定的租赁期限的，则双方确认，取消本条所述的全部装修期和免租期之约定，双方按承租方实际使用及/或占用该租赁房产时间（包括装修期限）计算租金。

方案二、将免租期拆分设置于不同租赁阶段

本合同约定租赁期限内承租人共享有3个月的免租期，分三次履行。第一至第二租赁年度履行完毕，承租方次年首个租赁月为第一个免租期，即自x年x月x日至x年x月x日为免租期；第三至第四租赁年度履行完毕，承租方次年第一个租赁月为第二个免租期，即自x年x月x日至x年x月x日为免租期；第五租赁年度履行完毕时，最后一个租赁月为免租期，即自x年x月x日至x年x月x日免租期。若免租期起始日非某一公历月的首日，则自该日起满30日为一个月。在免租期内，承租方仍需承担除租金之外的其他费用。

方案三、将免租期置于租赁期限的最后时段

免租期不因任何原因而延长。出租方提供的免租期是基于承租人在完全履行租赁合同（即未出现重大违约）情况下给予的优惠。在本合同约定的租赁期限届满前6个月即自x年x月x日至x年x月x日为免租期。在此期间，承租方无需支付租金，但发生的实耗水、电等费用由承租方承担。