笔者近期接触了两起案例，试以这两则案例作为本文的开端和由起:

案例1、2017年，为了承建某住宅小区项目，甲公司大批量向乙公司租用建筑材料，双方在《租赁合同》中约定租金计算至材料全部退赔为止。甲公司租金支付情况尚可。2019年年初，该住宅小区竣工验收，甲公司离场，而该住宅小区项目上租用乙方的未退还材料不知所终。甲方负责人与乙方进行了对账，确认截至2019年6月底的未付租金只有8千余元，而未退还三钢材料八十余吨，市值三十余万元。乙方担心建筑材料无法回收，风险较大，遂决定提起诉讼。

案例2、2016年，甲公司作为西南地区实力雄厚的建筑单位，在某市同时期内负责承建多个项目。由于项目需要，甲公司与乙公司签订了《租赁合同》，承租了大量的建材和施工机具，并根据项目的施工进度，在几个不同的项目之间自行调动建材和施工器具。2018年年中，由于租金支付不及时，乙公司提起诉讼。庭审阶段，甲公司与乙公司达成了调解协议，向乙公司支付了数额较大的欠付租金及相应违约金等费用，然而，由于项目众多、材料去向混乱，双方没有明确尚未归还的建材和机具的数量，只是象征性地在调解书中约定“双方核对剩余材料数量后予以归还，如不能归还，按市场价进行赔偿”。甲公司支付了租金，但一直没有归还材料，乙公司多次联系未果，遂申请强制执行。法院执行局认为，该调解书中对于材料的数量、种类、规格约定不明，市场价格也没有明确的标准，建议提起再审或是另行起诉，终结了执行程序。据乙方讲，未归还材料价值少说也有一百余万，且至今又产生了租金四十余万元，于是前来咨询相关法律问题。

上述两起案例，均涉及到了租赁合同中出租人要求返还租赁物的问题。实践中，学界对于出租人的返还请求权是基于合同关系产生的债权请求权，还是对于租赁物合法所有而产生的物上请求权，以及二者间的竞合关系，争鸣不已，雄辩未有定论，本文不就此进行展开。本着便利实操的原则，笔者结合上述案例和实务经验，现将租赁合同纠纷案件办理过程中，涉及租赁物返还的一些实务问题，整理、赘述如下。

一、主张返还租赁物的诉讼时效是三年么？

1、法律规定

《中华人民共和国民法总则》（以下简称为《民法总则》）第一百八十八条:

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

2、通说

由于租赁合同本身的特殊性，出租人对于租赁物享有物上请求权，而租赁物出租给承租人的合同关系又产生了债权请求权，这种权利竞合关系，反应在返还租赁物的诉讼请求中，诉讼时效会存在不同影响。

徐海燕、梅夏英所著的《民法学》中对此有专门论述：“当承租人在租赁关系结束后，仍不返还租赁物时，则出租人既产生基于所有权的所有物返还请求权，又产生基于租赁合同的租赁物返还请求权。当出租人选择了租赁人返还请求权，并且权利得到实现，则所有物返还请求权归于消灭。假设出租人因怠于行使权利，造成租赁物返还请求权的诉讼时效已经完成，则出租人无权再选择租赁物返还请求权，但仍可选择所有权返还请求权，以寻求救济。”①

其他学者的表述更为直接一些：“形成租赁合同责任请求权与返还原物责任请求权竞合的主要意义在于，返还原物责任请求权不受诉讼时效限制，诉讼时效期限届满后，当事人有返还原物责任请求权。在无因管理与不当得利等民事关系中也有类似问题。”②

为了便于行文，本文如没有特殊标注，下述“租赁物”涵盖了“所有物”的范畴，“租赁物的返还请求权”一并指代了“所有物的返还请求权”。

3、结论

租赁合同纠纷中，物的返还的诉讼主张，不受诉讼时效的限制，但在诉讼请求的具体表述中，建议简洁明了，不要过多体现“租赁合同关系”等字句。

二、要求返还租赁物，诉讼中是否必须解除租赁合同？

1、法律规定

1）合同解除后物的返还

《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第二百二十七条:

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第九十七条:

合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

在租赁合同中，如果确因承租人出现延付或者拒付租金的情形，出租人可以依法解除租赁合同；合同解除后，根据物的所有权的通说，“恢复原状”的外延涵盖了“返还原物”的权利诉求，出租人当然可以要求承租人返还租赁物。③

2）合同无效或被撤销后物的返还

第五十八条:

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第五十九条:

当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

3）民事法律行为无效或被撤销后物的返还：

《民法总则》第一百五十七条:

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2、分析

该问题中可能涉及到以下几种情形：

一是租赁合同尚未履行完毕，由于承租人延付、拒付租金，出租人享有合同解除权，并要求返还租赁物。这是大部分租赁合同纠纷案件主张返还租赁物的情况。

二是租赁合同所约定的租赁范围已经履行完毕，解除合同关系已经不能或是已经没有必要。该种情形，无需解除涉案租赁合同，出租人可以直接行使物上请求权，要求返还租赁物。前述第1个案例就是此种情形。

三是由于租赁合同的效力不确定、无效、被撤销、当事人恶意串通损害第三方利益等情况，由于这些情况导致了租赁合同出现了效力性的瑕疵，合同无效、被撤销、不发生效力等法律结果，不须解除即可享有法定的返还请求权。（法律条款中的表述是“应当”）

3、结论

在拟定诉讼请求时，应当根据不同的情形，确定是否需要列明“解除双方租赁合同关系”，解除租赁合同关系也不是出租人主张返还租赁物的必然过程。实务中，如确因承租人原因和减少损失的需要不得不解除租赁合同关系，考虑到前述债权请求权的时效性以及合同解除的法律后果，不建议将“解除租赁合同关系”放在第一项诉讼请求。