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代为他人签订房屋租赁合同,租金由谁支付?

信息来源: 江苏金汇人律师事务所  文章编辑:zm  发布时间:2020-05-06 14:08:53  

案情简介

012年3月2日,爱家营公司(出租人、甲方)与刘某(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定刘某承租坐落于宝盛里观林园202号房屋,房屋租赁期自2012年4月30日至2015年4月29日;租金标准为5600元/月,租金支付方式为押一付三,首期房租应于合同起始日之前全部付清,续期租金支付日期:2012年7月30日、2012年10月30日,以此类推,余不列举;合同第八条第四款约定乙方不按照约定支付租金达五日的,甲方有权单方解除合同,收回房屋;乙方有第八条第四款约定的情形之一的,应按月租金的200%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后,爱家营公司将房屋交付刘某使用,并收取刘某房屋押金5600元。另外,签订合同时,案外人李某与刘某一同在场,且李某曾支付过租金,但爱家营公司表示其当时并不知道案外人李某与刘某的委托代理关系。

现公司起诉要求刘某支付拖欠的租金84000元、违约金11200元。

刘某抗辩称其系案外人李某的代理人,故相关合同义务应由李某承担

判决结果

刘某支付爱家营公司房屋租金78400元、违约金11200元。

(2015) 海民初字第24675号

法律分析

一、隐名间接代理,是指受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间存在代理关系的代理。原则上,以隐名间接代理方式所订立的合同,只能约束受托人和第三人,与委托人没有直接的法律关系,若第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

以隐名间接代理方式所订立的合同签订后,受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,在这种情况下,第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。但第三人不得变更选定的相对人。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

二、本案中,刘某未能举证证实在签订合同时,已告知爱家营公司其系李某的代理人,故即使刘某在诉讼过程中抗辩称其仅为李某的代理人,应认为其向爱家营公司披露李某的委托人身份,但爱家营公司仍可选择刘某作为相对人向其主张合同权利。现爱家营公司与刘某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定,应属有效。根据合同约定,刘某负有依约支付租金之义务,刘某拖欠租金的行为已属违约,故爱家营公司要求刘某支付拖欠的租金及违约金于法有据。

配套法律

《合同法》第四百零二条 受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

《合同法》第四百零三条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩



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