案情简介    

 2013年1月15日，张先生与李先生签订了房屋租赁合同，双方约定：张先生将自己位于某闹市区的一门面房出租给李先生，租期三年，到期日为2016年1月14日，租金按年支付，每年租金20万元，承租人在租赁期间可以转租。2013年2月15日，李先生将该房屋转租给王先生，合同约定租期两年半，租期至2015年8月14日，租金按月支付，每月租金两万元。王先生对此门面房进行了装修改造，开始经营餐馆生意，收入非常可观。2013年7月，张先生因手头经济紧张，准备将出租的门面房出售，售价280万元，他首先通知了李先生，问他是否购买，李先生明确不购买后，将张先生准备将房屋出售的消息告诉了王先生，王先生听此消息，向家人和朋友筹集了280万元，与张先生签订了房屋买卖合同，并于2013年8月14日办理了房屋过户手续。王先生办理完产权手续后通知李先生，自己现在是房屋的产权人，双方的租赁合同解除，不再向李先生交纳租金。李先生不同意王先生的观点，认为：“买卖不破租赁”，自己已经向张先生交纳了一年的租金，虽然王先生现在是实际产权人，但是双方签订的租赁合同继续有效，王先生每月必须向其交纳两万元的租金，直至合同期满。双方协商未果，王先生不再向李先生交纳房租。无奈，李先生将王先生起诉至人民法院，要求继续履行双方签订的租赁合同，支付欠缴的房屋租金10万元。

法院审理

买卖以及其他方式取得不动产使用权的，不影响原租赁协议的效力，王先生虽然通过购买的方式取得了诉争房屋的所有权，但是张先生与李先生及李先生与王先生签订的租赁合同继续有效，王先生在购买张先生房屋时，对两个租赁合同是知情的，因此，其应向李先生支付剩余租期的房屋租金。此案经过主审法官的调解，王先生与李先生达成了调解协议，双方解除租赁合同，王先生每月向李先生支付租金两万元至2015年1月14日，并另行向李先生支付转租费用3万元。

律师评析

何谓“买卖不破租赁”原则？是指承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期到期时，买受人方才可以行使完整的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，本案中的王先生购买此房屋时不存合同租赁无效的情形，王先生虽然在属于自己产权的房屋里面经营，但是仍然需要向李先生按月支付房租，他需要向李先生按照合同支付租金至2015年8月14日。另外，本案中又牵涉另一个法律原则，承租人对承租的租赁物享有优先购买权，它是指承租人具有法定的优先购买权，出租人出售出租房屋前理应通知承租人，即使承租人不予购买，起码对嗣后的租金支付事宜有所准备，以免把租金错放在别人的口袋，滋生事端。相对而言，出租人负有主要的通知义务，但买受人亦具有善意提醒，除非买卖双方另有约定，租金由出租人继续收取（房价上有折让）。因为租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定，买受人不能佯装一无所知，借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金，对买受人是由约束力的。