征收补偿评估

案例一：吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案

（一）基本案情

2015年4月8日，吉林省永吉县人民政府（以下简称永吉县政府）作出房屋征收决定，决定对相关的棚户区实施改造，同日发布永政告字（2015）1号《房屋征收公告》并张贴于拆迁范围内的公告栏。永吉县龙达物资经销处（以下简称经销处）所在地段处于征收范围。2015年4月27日至29日，永吉县房屋征收经办中心作出选定评估机构的实施方案，并于4月30日召开选定大会，确定改造项目的评估机构。2015年9月15日，永吉县政府依据评估结果作出永政房征补（2015）3号房屋征收补偿决定。经销处认为，该征收补偿决定存在认定事实不清、程序违法，评估机构的选定程序和适用依据不合法，评估价格明显低于市场价格等诸多问题，故以永吉县政府为被告诉至法院，请求判决撤销上述房屋征收补偿决定。

（二）裁判结果

吉林市中级人民法院一审认为，被诉房屋征收补偿决定依据的评估报告从形式要件看，分别存在没有评估师签字，未附带设备、资产明细或者说明，未标注或者释明被征收人申请复核评估的权利等不符合法定要求的形式问题；从实体内容看，在对被征收的附属物评估和资产、设备评估上均存在评估漏项的问题。上述评估报告明显缺乏客观性、公正性，不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据。遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定，责令永吉县政府60日内重新作出行政行为。永吉县政府不服提起上诉，吉林省高级人民法院二审以与一审相同的理由判决驳回上诉、维持原判。

（三）典型意义

在征收拆迁案件当中，评估报告作为确定征收补偿价值的核心证据，人民法院能否依法对其进行有效审查，已经在很大程度上决定着案件能否得到实质解决，被拆迁人的合法权益能否得到充分保障。本案中，人民法院对评估报告的审查是严格的、到位的，因而效果也是好的。在认定涉案评估报告存在遗漏评估设备、没有评估师的签字盖章、未附带资产设备的明细说明、未告知申请复核的评估权利等系列问题之后，对这些问题的性质作出评估，得出了两个结论。一是评估报告不具备合法的证据形式，不能如实地反映被征收人的财产情况。二是据此认定评估报告缺乏客观公正性、不具备合法效力。在上述论理基础上撤销了被诉房屋征收补偿决定并判令行政机关限期重作。本案对评估报告所进行的适度审查，可以作为此类案件的一种标杆。

（四）案例延伸

由于征地拆迁的环节中，除却行政机关的程序及实体需合法合理之外，另一重中之重的问题即是与民众切身利益息息相关的补偿环节。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《条例》）第三章围绕该环节作出了相对详细的规定。

其中，为保证补偿评估报告的公正性和公平性，第十九条第一款对特定第三方评估机构作出了规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”此处的“具有相应资质”应符合《城市房地产管理法》（简称《管理法》）第五十八条规定：“房地产中介服务机构应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有必要的财产和经费；（四）有足够数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业”。

同时，第十九条第一款从实践操作的角度看，亦要求参与房地产评估的人员也具有相应资格，需符合《管理法》第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，即经过法定的考核并领取相应资格证的房地产评估人员，才能从事房地产评估工作，出具房地产评估报告。

除此之外，该房产评估机构在评估过程中应依据《条例》第二十条第二款规定，“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”在实践中，主要表现为需遵循四项原则：一是合法原则，即房地产估价应建立在待估价房屋的权属证明文件上，结合届时有效的城市规划、土地用途相关条例合法合理的进行评估活动；二是相对对等价值的原则，即要求在同等条件下，该房地产估价结果不得明显偏离于类似房地产的正常价格；三是估价时点原则，即要求房地产估价结果以估值时的实时市场价值为客观合理的计算依据；四是公平原则，即要求房地产估价人员应保持中立，独立于行政机构及被拆迁人员，最终提交客观公平的评估报告。

 拆迁房屋性质认定

案例二：霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案

（一）基本案情

上海市顺昌路281-283号283＃二层统间系原告霍佩英租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍佩英、孙慰萱、陈伟理、孙维强。因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]2号房屋征收决定，原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出沪黄府房征补[2013]010号房屋征收补偿决定，认定原告户被征收房屋为居住房屋，决定：一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍佩英户，用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室，霍佩英户支付房屋征收部门差价款476,706.84元；二、房屋征收部门给予霍佩英户各项补贴、奖励费等共计492,150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；三、霍佩英户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。

原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。

（二）裁判结果

上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

本案典型意义在于：对如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有积极的借鉴意义。实践中，老百姓最关注的“按什么标准补”的前提往往是“房屋属于什么性质和用途”，这方面争议很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。本案中原告未能提供充分证据证明涉案房屋系非居住房屋，故法院不支持其诉讼请求。

（四）案件延伸

针对行政征收拆迁中被征收房屋所有权证书上标明的用途与实际用途不同的实践情况，小编整理如下观点对该问题作进一步分析：

最高人民法院行政审判庭在《行政审判指导》中表示：“根据用途的不同，各地对被拆迁房屋的补偿标准作出不同的规定，一般而言，营业用房的补偿标准高于住宅用房的补偿标准。因此，对被拆迁房屋的用途成为争议的焦点之一。对房屋用途的判断有两种观点：（1）以产权证记载的用途为准，理由是产权证的用途是以城市规划为依据，同时，所交纳的费用与用途有关，以房屋的社会属性进行判断；（2）以房屋的自然属性兼顾社会秩序进行综合判断，理由是房主对房屋的使用有自由处分的权利，是对私权利的一种尊重。我们同意第二种观点，房屋权属证书载明为非营业用房，但实际作为营业用房，且被拆迁人提供工商营业执照及纳税凭证的，人民法院应当参照有关营业用房的补偿标准，审查被诉补偿安置裁决是否合法。这种观点体现现代物权关于私权利保护的发展方向。当然，如果被拆迁房屋的补偿标准仅仅以市场评估价为依据，就不会出现住宅用房和营业用房补偿标准的差距问题，因为评估时已经充分考虑这一因素。”

对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关理解与适用中第十五条的释义亦支持上述第二种观点。该条例第十五条规定，“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合”，其释义明确表明，用途是指被征收房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的以产权档案中记录的用途为准，产权档案也无纪录用途的以实际用途为准。在实践中经常会出现被征收房屋所有权证书上标明的用途与实际用途不同的情况，尤其是住宅转营业用房。一般情况下，被征收房屋所有权证书上标明的用途是住宅，如实际用途为营业，如房屋所有人能提供证据证明其经营为合法，也应当以营业用房登记在册。