不动产融资租赁

不动产不办理变更登记的后果

不动产融资租赁合同具有特殊性，出租人虽然是不动产的所有权人，但是其常常是基于承租人的需要才出资对不动产购买，然后出租给承租人。一般来说，如果不动产的出卖人和承租人不不是同一人的情况下，一般不动产都会办理变更登记手续，但若是同一个人，也就是我们常说的回租，则常常出现出租人和承租人（出卖人）为了方便或者减少不动产过户登记的费用，而选择省去过户登记的步骤，导致不动产依旧在承租人名下。

这种情况，一旦诉至法院会产生合同性质的争议问题，即是融资租赁合同纠纷，还是企业之间的拆解，借款合同纠纷。从实务中，法院一般会将其认定为企业之间的借款合同纠纷，即出租方借给承租方相当于一笔不动产价款大小的款项，承租方每月交给出租方的租金其实是利息。

合同一旦被认定为借款纠纷合同，则对出租方尤其不利。不利之一在于出租方无法诉请法院解除融资租赁合同，取得租赁物的所有权，即债权并没有保障；不利之二在于民间借贷的利息不得超过银行同期贷款利息的四倍即24%，则一旦一年的租金之和超过了本金的24%，债权人（出租人）请求支付超出利息（租金）的请求不会得到法院的支持。

因此，笔者建议作为不动产融资租赁的当事人双方如果采用的是回租的方式，应当办理不动产的过户登记手续，防止可能出现的合同性质争议的风险。

不动产融资租赁

承租方没有按照约定支付租金

出租方如何提出诉讼请求

承租人未按融资租赁合同的约定支付全部租金的，租赁公司可以根据合同约定解除合同，收回租赁物，或者要求继续履行租赁合同，按照合同约定主张租金加速到期，请求承租人支付全部未付租金。

如果租赁公司已经解除了合同，收回了租赁物，就丧失了主张继续履行合同的解除，租赁公司不能同时请求承租人支付未到期全部租金，但是租赁公司可以向承租人主张未支付已到期租金的违约责任。

承租人违约未支付全部租金，租赁公司根据合同约定解除融资租赁合同的，租赁公司可以请求承租人支付相当于全部未到期租金数额的可得利益损失。

如果租金公司已经解除了合同，收回了租赁物，又同时主张全部未到期租金数额的可得利益损失，构成双重受偿，超出可得利益的范围，租赁公司的损失范围应为全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。

法条索引

《中华人民共和国民事诉讼法》

第三十三条　下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

第三十四条　合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第二十八条　民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

第十九条　财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国合同法》第二百四十八条

【承租人拒付租金责任】承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条

出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照合同法第二百四十八条的规定作出选择。

出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。