陈铁兵与周晓华房屋租赁合同纠纷案 

人民法院案例选（2015年第2辑）

关键词：房屋租赁  约定解除  法定解除  损失扩大

【裁判要点】

在解除房屋租赁合同纠纷案件中，需明确合同解除事由、合同解除日期，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担。

【案件索引】

一审：辽宁省沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号（2013年2月25日）

二审：辽宁省沈阳市中级人民法院( 2013)沈中民二终字第1456号（2013年9月25日）

【基本案情】

    2004年，周晓华与陈铁兵签订房屋租赁协议，约定周晓华将其所有的沈阳市和平区中山路160甲房屋134.9平方米租给陈铁兵使用，之后双方多次续签房屋租赁协议，在2011年9月9日继签的《房屋租赁协议》主要约定：房屋租期为2012年3月25日起至2014年3月25日止，年租金10万元，每年3月25日付房租10万元，如不能按期交房租该协议终止履行，不得改变房屋结构，陈铁兵对该房屋不正当使用导致后果由其自行负责，合同期满后陈铁兵对该房投入的装修（除可搬动装修物品外）不得拆除等内容。陈铁兵租赁房屋期间对房屋进行了装修改动，并将部分房屋转租他人使用。2012年6月6日周晓华通知陈铁兵：你方应于2012年3月25日前交付租金，至今未付，我方从即日起将解除双方签订的租赁协议，并限你方于收到通知之日起7日内搬出房屋，交付占用租金19444元。2012年6月11日，陈铁兵向周晓华银行账户中存人10万元。陈铁兵于2013年2月25日以特快专递方式向周晓华发出解除合同即退还房屋钥匙通知，周晓华于2013年2月26日签收。周晓华以陈铁兵逾期支付房屋租金、私自改动房屋，将房屋转租他人的行为构成违约为由，起诉至和平区人民法院，要求判令解除租赁合同，将诉争房屋恢复原状并赔偿损失，损失数额为转租收益。陈铁兵答辩称不存在违约行为，租金后期打人周晓华账户，转租行为是周晓华默许的，对租赁房屋装修改动没有改变房屋性质及结构，不应承担违约责任。

【裁判结果】

辽宁省沈阳市和平区人民法院于2013年2月25日作出( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决：一、解除原告周晓华与被告陈铁兵签订的关于沈阳市和平区中山路160甲房屋的房屋租赁协议；二、被告陈铁兵、第三人辽宁乐语宏田科技有限公司在本判决发生法律效力后十日内将沈阳市和平区中山路160甲房屋腾空返还给原告周晓华；三、被告陈铁兵在本判决发生法律效力后二十日内将沈阳市和平区中山路160甲房屋恢复原状；四、被告陈铁兵在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周晓华经济损失53284元；五、原告周晓华在被告陈铁兵给付上述款项之时返还被告陈铁兵剩余租金（计算方式：被告陈铁兵将房屋实际恢复原状之日至2013年3月25日，按年租金100000元计算）；六、驳回原告周晓华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告陈铁兵承担1182元，由原告周晓华承担1118元。宣判后，陈铁兵提起上诉，上诉理由主要是认为装修房屋和转租行为不构成违约，不应当负有赔偿责任，上诉人未改变房屋结构，上诉人转租房屋的行为并未违反合同约定，并得到了被上诉人的认可，未构成违约，上诉人转租获益并不构成不当得利，不应当赔偿被上诉人。

辽宁省沈阳市中级人民法院于2013年9月25日作出( 2013)沈中民二终字第1456号民事判决：一、维持沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决第五项、第六项；三、变更沈阳市和平区人民法院( 2012)沈和民二初字第1903号民事判决第四项为：上诉人陈铁兵在本判决发生法律效力后十日内给付被上诉人周晓华经济损失12124元；四、驳回周晓华、陈铁兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由被告陈铁兵承担1118元，由原告周晓华承担1182元。二审案件受理费2300元，由上诉人陈铁兵承担1118元，由被

上诉人周晓华承担1182元。

【裁判理由】  

一审法院审理后认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效。陈铁兵在租赁房屋期间对房屋进行了改动且存在转租行为，陈铁兵又没有证据证明上述行为经过了周晓华的同意，故陈铁兵上述行为属于违约行为，周晓华解除合同的主张应予支持。现房屋由第三人乐语宏田有限公司实际使用，陈铁兵系公司股东，应视为陈铁兵自己使用。合同解除后，陈铁兵及第三人应腾退房屋，陈铁兵应将房屋恢复原状。陈铁兵已向周晓华支付租金至2013年3月25日，周晓华也应将陈铁兵实际将房屋恢复原状之日以后的相应租金返还。关于周晓华主张赔偿经济损失9.8万元的问题。双方对违约责任的承担、计算方法等在租赁协议中均没有明确约定，由于陈铁兵的违约行为导致合同解除，故陈铁兵应赔偿再次进行招租的合理期间的租金，招租的合理期间以3个月为宜，故陈铁兵应赔偿周晓华2.5万元（10万元/12个月×3个月）。另外陈铁兵属实存在转租后获得其他利益的情况，即因其违约行为获得利益，故对于该部分利益被告也应赔偿周晓华，该部分利益为28284元（9.5万元- 10万元/134.9平方米×90平方米）。以上两项相加，陈铁兵共应赔偿周晓华53284元。

二审法院审理后认为：周晓华与陈铁兵于2004年2月25日签订了第一份房屋租赁协议，租期届满后，双方就诉争房屋多次续签租赁协议，周晓华主张解除的房屋租赁协议是双方于2011年9月9日签订的《房屋租赁协议》，该协议是份独立的协议，是双方在平等自愿基础上达成的，合同内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于周晓华一审诉讼提出解除双方的租赁协议的主张，二审法院认为合同解除有约定解除和法定解除两种事由。本案中《房屋租赁协议》第三条约定：“年租金10万元，每年3月25日付房租10万元，如不能按期交房租该协议终止履行。”该条属约定解除条件，陈铁兵未在2012年3月25日交付该年度房屋租金，约定解除条件成就，周晓华于2012年6月6日向陈铁兵发出解除协议的通知，按照《合同法》第九十三条和第九十六条第一款的规定，合同于周晓华提出解除之日即2012年6月6日解除。对周晓华以陈铁兵逾期支付租金要求解除合同的主张予以采纳。对于一审法院以陈铁兵存在改变房屋结构及对外转租构成违约为由认定合同解除一节，二审法院认为，对租赁房屋的装修改动不是合同约定的解除条件，也不是法定解除条件，陈铁兵对外转租部分房屋虽未经周晓华明确同意，但鉴于双方存在长期租赁合同关系，且在2011年9月9日续签《房屋租赁协议》之前，转租关系一直存在，周晓华之前从未提出过异议，可以推定周晓华对陈铁兵转租行为是默认的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，陈铁兵的转租行为不构成合同解除理由。综上，二审法院对一审法院认定陈铁兵违约解除合同的理由不予采纳，对一审法院据此认定的违约责任承担亦不予采纳。关于周晓华提出的要求陈铁兵将诉争房屋恢复原状或承担恢复原状所需费用的主张，二审法院认为，按照《合同法》第九十七条规定，合同解除后陈铁兵应将诉争房屋恢复原状腾空返还给周晓华，故一审法院判决被告将房屋腾空恢复原状还给周晓华予以维持。

关于周晓华依据陈铁兵将房屋转租他人获利9.8万元提出要求陈铁兵赔偿违约损失9.8万元的主张。二审法院认为，法律未规定在租赁期内承租人转租获利应归出租人所有，合同亦无相关约定，但因合同解除日期是2012年6月6日，合同解除后陈铁兵继续占有租赁房屋没有合法依据，陈铁兵对合同解除后占有租赁房屋的占用费用和基于租赁房屋获得的收益应支付给周晓华，因陈铁兵于2013年2月25日向周晓华发出了同意解除租赁协议并要求接收房屋退还房屋钥匙的通知，周晓华收到通知后未积极配合接收房屋，按照《合同法》第一百一十九条第一款的规定，周晓华对由此导致的损失扩大应自行承担责任，二审法院认为，陈铁兵应向周晓华支付2012年6月6日至2013年2月26日期间的房屋占用费用和转租收益，对此期间以后的房屋损失应由周晓华自行承担，此期间房屋占用费用为72329元，此期间的转租收益为20457元。因陈铁兵已向周晓华支付2012年3月25日至2013年3月25日年度租金10万元，故周晓华还应返还陈铁兵2013年2月25日至2013年3月25日的租金。综上费用相抵后陈铁兵应支付周晓华12124元。

【案例注解】

“法律之明了，不尽在其条文之详尽，乃在其用意之明显，而民得其喻也。”解除房屋租赁合同纠纷是常见的民事合同纠纷，审理该类案件时需要审理法官认真审查合同履行的每个细节，熟练适用合同法的基本法理及规定，使合同法之精髓通过详尽的分析说理体现在具体的案件处理中。

本案涉及合同的解除事由及法律承担问题。合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种，协议解除是指合同双方协商解除合同，约定解除是指合同双方可以约定一方行使合同解除权的条件，条件成就时解除权人可以解除合同，法定解除是指《合同法》明确规定的合同解除条件成就，守约方基于法律规定行使解除权。本案中，周晓华的诉讼理由既提到约定解除又提到法定解除，需要对解除事由一一厘清。第一，陈铁兵存在逾期交付租金行为，周晓华按合同约定享有约定解除权，周晓华于2012年6月6日向陈铁兵发函要求解除租赁合同，按《合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除，故本案合同于周晓华提出解除之日2012年6月6日就应解除。二审法院根据《合同法》第九十三条及第九十六条第一款，确定约定解除条件成就，合同于通知到达陈铁兵处时解除。第二，陈铁兵存在改变房屋结构及对外转租的行为，但不构成合同法定解除事由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第二百一十九条的规定处理，《合同法》第二百一十九条规定的是合同法定解除条件。本案中周晓华对租赁房屋进行装修改动，但并未改变房屋主体和承重结构等，是可以恢复原状的，也不构成根本违约，故不符合法定解除合同事由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中陈铁兵与周晓华多次续签租赁合同，转租事实早就存在，应视为周晓华对转租的默认，周晓华以转租事由请求认定解除合同依据也不足。综上，本案租赁合同的解除是基于双方合同约定的解除事由成就，而一审法院未分清合同解除原因，直接概括论述陈铁兵改变房屋结构及转租构成违约，合同解除的法律依据不足，故二审法院予以纠正。

关于本案租赁合同解除后的法律责任承担问题。第一，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，周晓华要求陈铁兵腾房恢复原状的请求符合该规定，应予支持。但对赔偿损失问题，因没有证据证明租赁房屋受到了损害，故二审法院对周晓华基于此提出的赔偿损失的请求不予支持。本案中周晓华提出由于陈铁兵转租获益9.8万元，该获利应归周晓华，一审法院认为陈铁兵转租获益认定相应转租租金归周晓华，无法律依据，故二审法院予以纠正。第三，因为合同解除后陈铁兵继续占有租赁房屋没有合法依据，陈铁兵对合同解除后占有租赁房屋的占用费用和基于租赁房屋获得的收益应支付给周晓华，否则构成不当得利。

关于本案涉及的损失扩大责任承担问题。本案中周晓华向陈铁兵发函要求解除租赁合同，之后陈铁兵于2013年2月25日向周晓华发出了同意解除租赁协议并要求接收房屋退还房屋钥匙的通知，周晓华收到通知后未积极配合接收房屋，按照《合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。周晓华对由此导致的损失扩大应自行承担责任即对此期间以后的房屋损失应由周晓华自行承担。