问：不动产能否作为融资租赁合同的租赁物？

《金融租赁公司管理办法》第四条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。”固定资产是会计术语，并不等同于法律意义上的不动产。对于不动产是否可以作为融资租赁合同的租赁物，或者说以不动产作为租赁物的此类合同，是否构成融资租赁合同关系？对此，不能一概而论。试举三例：

例1：张某投资设立公司开电影院，通过融资租赁公司向商业地产商购买了某商业地产的一层楼，租赁公司向商业地产商支付全部购买价款并取得了此层楼的房屋所有权，电影院按期付租金给租赁公司，约定十五年后租赁物归电影院所有。

例2：生产棉纱的工业企业，有厂房10间，通过售后回租的方式将其厂房卖给租赁公司，再租赁回来。

例3：开发商盖楼盘，向租赁公司售后回租融资1亿元，租赁物是在建商品房（但没有明确是哪栋哪层），租赁期间6个月，租金按照月利2%计。

这三者是否构成融资租赁合同关系？我们不妨来做个具体的分析：

案例1是直租模式，完全符合合同法第237条有关“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同”的规定，并不因为租赁物是房地产，就不构成融资租赁合同关系。

案例2是售后回租模式，厂房系纱厂的固定资产，符合《金融租赁公司管理办法》第四条“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”和第五条“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式”，也应当认定为融资租赁合同关系。

案例3虽然也采用了售后回租的“模式”，但租金和租赁物价值没有对应关系，也没有对应到具体的租赁物是哪栋哪层，出租人在租赁期间始终并未取得租赁物的所有权，其仅有资金的融通，而没有租赁物的所有权转移，故不能认定为构成融资租赁合同关系。

综上，认定是否构成融资租赁合同，并不能仅仅看其是动产还是不动产，而要回到融资租赁司法解释第1条的规定，结合租金构成、当事人之间的权利义务关系等因素综合认定

问：药品生产许可证，专利权可以作为租赁物吗？

答：从民法的意义上说，专利权显然不是物。药品生产许可证虽然是物，但当事人租赁的目的，显然不是占用使用“证”本身这个物。故严格意义上说，此二者均非融资租赁一般交易模式意义上的租赁物。由此产生的是权利是否可租赁？权利的租赁是许可使用，还是权利的质押？

    在法不禁止皆可为的私法原则下，如无合同法第52条规定的情形，不应当认定此类合同无效。但是否属于融资租赁合同，则有讨论的余地。个人倾向于认为，如果不属于融资租赁合同，根据当事人具体的合同约定，可以参照与其性质最相近的合同（当然也包括融资租赁合同）确定当事人之间的权利义务关系。如果与哪类合同均不同，而合同本身对当事人的权利义务关系约定得也很明确，则并不涉及合同法分则的补充适用问题，可以直接按照合同约定的权利义务，确定各方的权利义务和责任。

问：电梯能否作为融资租赁合同的租赁物？

答：电梯也属于设备范畴，严格意义上来说，现行法律法规并未禁止将电梯作为融资租赁合同的租赁物。实务中，围绕以电梯为租赁物的合同是否属于融资租赁合同关系的问题，主要是部分租赁公司以租赁电梯的名义订立“售后回租式融资租赁合同”，但租金总额与租赁物的价值毫无关系，如电梯价值20万，但租金为5000万，是否系用此5000万购买了一部价值20万的电梯，并且出租人取得了租赁物的所有权，据以担保租金债权的实现？显然不是的。此种情形，多系以电梯的购买和租赁为形式，但事实上既无电梯的购买，也无电梯的租赁，租赁物价值与租金毫无关系，不能认定为融资租赁合同关系。

实务中，还有另外一种情形，即确实是由承租人选择电梯制造商，由租赁公司购买（如购买价款20万），交给承租人使用，租金价值也与电梯的购买价格有对应关系（如租金价值25万），此时，完全符合合同法第237条的规定和融资租赁司法解释第1条的规定，应当认定构成融资租赁合同关系。

值得注意的是，在以电梯作为租赁物的情况下，如果承租人不能按期付租，租赁物上的担保功能大大弱化。由于电梯大多为量身定制，拆除转售的价值大大降低，由此给租赁公司带来的经营风险大大增加。换言之，此类租赁物虽然不影响融资租赁合同性质的认定，但租赁物的担保功能大大弱化，危及租金债权的安全。与此相类似，诸多不可拆除、或者拆除转让以后价值大大贬损的租赁物，也均影响租金债权的安全，使得融资租赁这一交易形式的功能优势大大削弱，似不应当成为融资租赁行业的发展方向和重点。此点，值得租赁行业高度重视。

问：在融资租赁合同纠纷中，出租人诉请承租人支付剩余全部租金，能否同时请求确认其是案涉租赁物的所有权人？

答：根据合同法第248条的规定，承租人逾期付租，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。其中，诉请支付全部租金，仅系租金加速到期，合同仍在继续履行期间，承租人有权继续占有使用租赁物，直到租赁期间届满。而收回租赁物则是解除合同的诉请项下的清理方式。故二者在合同履行阶段上有不同意义。

在租赁期限届满之前，出租人选择租金加速到期，租赁物所有权没有发生变化，仍在出租人名下。确认租赁物所有权的诉讼请求和取回租赁物的取回权不同。取回租赁物和租金加速到期冲突，而租金加速到期与确认所有权不冲突。故对确认所有权的主张应予支持。

问：融资租赁合同，出租人既请求返还租赁物又请求给付租金的，能否不评估租赁物价值，直接判返还租赁物，给付租金写明计算公式?理由如下：审判时评估租赁物，到执行时还要评估，费时费力费钱，但毛病是判决主文没有确定数额。您怎么看？

答：未到期租金和租赁物价值有重合，故二者不能同时主张。如果同时主张租金和租赁物，只能是已到期未付租金和收回租赁物。如果出租人主张全部未付租金（包括已到期的欠付租金和未到期的租金），则不能要求收回租赁物（因为租赁物的价值已经为租赁物所覆盖）。如果出租人既要钱又要物，则在收回租赁物的同时，只能主张扣除了租赁物价值以后的全部租金。因为确定租赁物价值的多少涉及另外要赔偿的损失数额，为避免估值过高或者过低，对一方不利，才涉及到在审判程序中确定租赁物价值的问题。如果当事人事先就租赁物的价值确定方式做了约定，则按约定确定，无须评估或拍卖。直接判令承租人返还租赁物并赔偿损失，损失为全部欠付租金扣除租赁物的价值（按照约定的估值方式确定）。如果没有约定价值确定方式，在审判阶段已经做了评估，则判决的内容是明确的，即：收回租赁物并赔偿损失（损失为全部欠付租金—评估价值）。申请执行时，收回租赁物的判项是明确的，赔偿损失的金额也是明确的，并不涉及二次评估的问题。评估确实费时费力，所以融资租赁司法解释第23条的指引是鼓励当事人约定租赁物折旧价值的确定方式，如果做了约定，按照约定方式确定租赁物价值，避免拖入漫长的评估程序。

在制度设计上，也考虑过设计成担保物权的优先受偿权模式，但租赁关系的存在和出租人享有的所有权，与担保物权有异，难以自圆其说，故未采。在判项上，不建议采用优先受偿权的表述模式。

问：某融资租赁公司与某企业签订了融资租赁合同，后承租人违约，租赁公司诉至法院。租赁公司在诉请中要求解除合同并由承租人返还租赁物，如承租人未在法院判决指定期间内返还，则应按照融资租赁合同约定的租金标准支付租赁物占用费。有观点认为不应支持这一主张，而应该酌情降低，还有的认为应该不支持，但鲜有根据租金标准支持的。我想虽然在融资租赁领域对此问题并无明确规定，但是参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，我认为按照租金标准支付租赁物占用费是可取的。不知我的观点是否正确？

答：在普通租赁合同中，租金是占有使用租赁物的对价，故解除合同，赔偿损失——占用期间造成的损失，与正常履约时占用期间的租金相当，故以此作为损失赔偿的依据。

但在融资租赁合同中，租金不是占有使用租赁物的对价，而是提供资金融通（租赁物购买价款、费用、资金利息及租赁公司的基本利润总和）的对价，对出租人而言，租赁物是形式上的物权保障，而不是租赁公司对外经营的工具。在损失赔偿的计算上，是依据全部欠付租金与租赁物价值之间的差额，而不是租赁物的占有使用期间，或者说，与租赁物占用期间无直接关联。但承租人占用租赁物期间，租赁物的折旧价值会发生变化，这种变化，体现在扣减的租赁物价值当中，与普通租赁合同中承租人占用使用租赁物的租金并不存在完全的对应关系。

问：A将20万元购买的小汽车以售后回租的方式租赁给B融资租赁公司，融资款为10万元，租金12万元，分12个月付清。所有权登记在A名下，以占有改定方式交付，B公司登记为抵押权人。您怎么看这种法律关系？

答：售后回租的交易模式从经济实质上看，和抵押贷款没有差别，仅仅是权利名称和性质在法律上有所不同（所有权还是担保物权）。从解释论的角度看，合同法237条未禁止出卖人和承租人同一，且监管机构明确认可融资租赁公司采用售后回租的交易模式，故如果当事人采用这种安排，一般不建议采用“揭开面纱”的方式，认定为借款担保。

《公安部关于确定机动车所有权人问题的复函》（公交管[2000] 98号）明确：“根据现行机动车登记法规和有关规定，公安机关办理的机动车登记，是准予或者不准予上道路行驶的登记，不是机动车所有权登记”。故车管所对车辆的登记不是车辆所有权的登记。
    租赁物的抵押问题，系基于租赁物登记制度的立法欠缺，为保护出租人的所有权而认可其对外公示效力，不是出租人行驶担保物权的依据。是否有此抵押登记，不应当作为认定是否属于融资租赁法律关系的依据。

综上，如无特殊的个案情形，个人倾向于不以“售后回租”、“车管所登记”和“抵押登记”作为否定融资租赁合同关系的法律依据。

续问：20万元的新车融资10万，并约定了所有权转移，融资款明显低于租赁物价值的情况，能否认定实质为抵押借款？

答：有观点认为低值高估，可以认定不构成融资租赁合同关系，所以高值低估也不构成融资租赁合同关系。这是对融资租赁法律关系判断标准的一种误读。低值高估，租赁物不足以担保租金债权的实现，采取融资租赁方式没有意义，所谓的租赁物，主要是个“托”，故通常不构成融资租赁合同关系。

而高值低估，则是实践常态。这主要是因为，租赁物价值只有能够完全覆盖全部租金债权，才能实现其担保功能。而租赁物的折旧和变现费用不可避免，所以，只有高于租赁物价值，才能保障租金安全。因此，租赁物价值高于租金，这是常态。高的很多怎么办？合同法249条已经对此作了规定：清偿租金后，超过部分，承租人可以要求返还。故租赁物价值高于租金，也不是否定融资租赁合同性质的理由。

问：融资租赁既有物，又有租金，在承租人欠租的情况下，二者主张关系比较容易混乱，能否一并梳理一下具体的诉讼请求方式，并且比较一下不同诉请的优势劣势和裁判结果？

答：就此问题，我曾经专门撰文《融资租赁合同欠租纠纷的诉请类型与裁判方式》作出专门阐述，以下再做一次梳理：

诉请方式一：出租人诉请支付全部未付租金，包括已到期未付租金和未到期租金。

根据合同法第248条及融资租赁司法解释第20条的规定，人民法院对此应予支持。值得注意的是，此种情形属于租金加速到期，合同并未解除，承租人在租赁期届满前仍享有占有、使用租赁物的权利。

诉请方式二：出租人仅诉请收回租赁物。

租赁期间，租赁物所有权归出租人，出租人既可以直接收回租赁物，也可通过诉讼方式请求公力救济收回租赁物。根据合同法第248条的规定，人民法院也应予以支持。值得注意的是，如果租赁物折旧价值低于欠付租金，则收回租赁物不足以弥补租金损失，承租人收回租赁物之后，还有部分租金损失未主张。

诉请方式三：出租人既诉请给付全部未付租金（包括到期未付租金和来到期租金），又请求收回租赁物。

此时，在合同履行状态上，出租人实为既请求继续履行合同，又请求解除合同，根据融资租赁司法解释第21条的规定，人民法院应告知其作出选择。如出租人拒绝做出选择，属于无明确的诉讼请求，应当驳回起诉。如出租人做出选择后有了明确的诉讼请求，再行起诉，人民法院应予受理。

诉请方式四：出租人先诉请支付全部租金，判决后，承租人未予执行，出租人另行诉请解除合同、收回租赁物。

对第二个诉讼，是否因为构成一事不再理而不予受理？答案是否定的。这是因为，第一个诉讼是诉请租金加速到期，但合同仍在履行；第二个诉请是解除合同，二者是不同的诉讼请求，并不属于基于同一事实同一法律关系提出的同一诉讼请求，因此，根据融资租赁司法解释第21条第二款的规定，人民法院仍应予以受理。

诉请方式五：出租人诉请解除合同、收回租赁物并赔偿损失。

因未付租金通常高于租赁物的现值，故收回租赁物往往不足以弥补出租人的全部租金债权，此时，如果出租人同时主张承租人赔偿其租金债权扣除租赁物价值以外的损失的，人民法院也应予以支持。

此种诉请与第三种种诉请的差别在于，第三种诉请系同时主张收回租赁物和全部未付租金，而第五种诉请系同时主张收回租赁物并赔偿全部未付租金扣除租赁物价值后的差额，前者将导致双重受偿，后者已经折抵，并无双重受偿的问题。

故根据融资租赁司法解释第22条的规定，此种诉请也应当予以支持。此种诉请在价值总量上与第一种诉请一致，即均为全部未付租金，仅在物质形态上有所差别：第一种诉请全部为货币形态，第五种诉请为租赁物的实物形态加不足部分的货币形态。对出租人而言，两种诉请的差别和意义在于：前者承租人可能仍有偿债能力，仅无偿还善意，故在不收回租赁物的前提下，出租人也可通过诉讼和执行承租人的其他财产，从承租人处收回全部未付租金；后者则常见于承租人已无偿还能力，收回租赁物是出租人减少租金损失的最优选择，对扣除租赁物价值之外未受偿的那部分损失，仍可作为普通债权继续主张。

诉请方式六：出租人诉请支付到期未付租金，同时诉请解除合同、收回租赁物。

此种诉请实际上包含了两部分内容：第一部分对支付到期未付租金的诉请，是对合同解除以前的已到期债权的主张；第二部分有关收回租赁物的诉请，则属于对合同解除后的责任清理。因此，二者并行不悖，可同时支持。

问：收回租赁物是否必然要对租赁物进行评估？

答：收回租赁物可能涉及租赁物的价值确定问题。那么，是否必然启动租赁物的价值评估程序？也不尽然。实务中，以下几种情况，通常无须在收回租赁物时再做评估：

一是出租人仅诉请收回租赁物。此时，符合合同法第248条规定的情形，无须评估。如果承租人主张租赁物价值高于租金，返还多出租金的部分，则承租人应当提供证据证明租赁物价值高于租金，此时，举证责任及评估费用应当由承租人承担。

二是出租人诉请已到期的欠付租金和收回租赁物。因租赁物折旧价值和未到期租金有重合关系，故应当扣抵；但租赁物折旧价值和已到期欠付租金之间无重合关系，无须折抵。如果承租人主张租赁物折旧价值高于未到期租金的，承租人应当举证证明，并承担评估费用。

三是出租人同时主张收回租赁物并赔偿损失，但当事人已就租赁物的折旧价值计算方式作出了明确约定。此时，虽然涉及租赁物折旧价值的折抵问题，但当事人已经就折旧价值的确定方式作出了约定，此种约定不违反法律行政法规的强制性规定，当属有效，应当按照双方约定的方式确定租赁物折旧价值，无须评估。

根据融资租赁司法解释第23条的规定，只有当上述方式严重偏离租赁物实际价值的，才涉及请求人民法院启动评估、拍卖程序的问题。且人民法院是否启动评估、拍卖程序，仍应综合当事人提供的证据作出判断，并不因为承租人主张，即必然启动评估、鉴定、拍卖程序。