一、什么是不动产？

所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。我国《物权法》中没有条文直接对不动产下定义。但是《不动产登记暂行条例》、《担保法》和《营业税改征增值税试点实施办法》有如下规定：

《不动产登记暂行条例》第二条规定：本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、森林等定着物。

第五条规定：下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。

《营业税改征增值税试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

动产与不动产概念的区别主要表现在：第一，是否可以移动。动产通常可以移动，而不动产则不能移动。第二，移动是否在经济上合理。房屋等土地附着物也可能是能够移动的，但一旦移动耗资巨大，而动产通常可以移动，即使是沉重的机器设备，也可以移动，且较之于不动产其移动损耗不大。第三，是否附着土地。不动产除土地之外，其他财产如房屋、林木等都是附着于土地的，通常在空间上不可移动，若发生移动影响它的经济价值。而动产通常并不附着于土地。我国的不动产物权主要有土地使用权、土地所有权、房屋所有权等。

二、不动产是否能够作为融资租赁的租赁物

融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业，其是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。但在我国相关法律中，对于融资租赁的租赁物范围是否包含不动产没有给出明确的答案，这严重影响实务中融资租赁关系是否有效的认定，也阻碍了融资租赁业务的发展，因此对于该问题的探讨很有必要。

我国关于融资租赁物范围的法律规定如下：

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（征求意见稿）中曾将以房屋等不动产作为租赁物的融资租赁合同认定为无效，但是在最后颁布施行的文本中并未采纳。因此，在认定融资租赁租赁物的范围时，不动产能否作为融资租赁的标的物仍无明确的规定。

尽管法律并未明确禁止不动产作为融资租赁标的物，实践中商业地产、厂房、尤其是道路及桥梁等不动产融资租赁也是普遍存在，但以不动产作为融资租赁物仍存在很大的风险。根据《合同法》以及《融资租赁司法解释》的规定及其精神，以及融资租赁交易中需满足融资和融物的双重属性的要求，由于不动产所有权变更的生效要件与动产不同，需办理变更登记。由于变更的税费成本过高，售后回租的承租人往往不愿意将租赁物变更登记为出租人所有,而是签订不动产买卖合同，同时办理不动产的抵押登记保护出租人的物权利益。对于采取上述操作的不动产融资租赁业务，往往因为融资性过强、节约成本等因素，融物性未办理产权转移登记手续，而导致无法主张合法权益，例如：最高人民法院出具的(2016)最高法民终605号《民事判决书》判决，工银金融租赁有限公司因对案涉两项采矿权未办理产权登记导致不能享有抵押权及优先受偿权。若在融资租赁的交易结构中，同时设计安排了抵押、担保、保证等从合同时，从合同也将因主合同无效而被宣告无效。因此，在法律未明确规定不动产可以作为融资租赁物时，处于对交易风险的考量，企业应尽量选取明确合法的资产等作为融资租赁的租赁物；如果出于其他因素的限制，只能以不动产作为租赁物，应做好风险控制，通过其他合法安全的手段获取担保，尽可能的减少交易风险，以更好地保护自己的权利。

三、涉及不动产融资租赁登记的效力

在融资租赁业务中，最经常采用的方式是售后回租型的融资租赁，售后回租型融资租赁各方法律关系如图所示：

根据我国相关法律规定，在售后回租型融资租赁中，所有权未转移可能会直接影响融资租赁关系的认定。根据我国《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该条规定，在不动产买卖合同中，不动产所有权的转移需要办理变更登记，未登记不发生所有权转移的效力。因此，不动产未登记会影响买卖合同中所有权的转移，但对租赁关系没有影响。

根据中国人民银行关于使用融资租赁登记公示系统进行融资租赁交易查询的通知（银发〔2014〕93号）的规定，设立动产融资统一登记公示系统的目的如下：一、通过互联网为全国范围内的机构提供租赁物权利登记公示与查询服务。利用融资租赁登记公示系统进行融资租赁交易登记与查询在明确金融资产权属状况在预防交易风险、保护交易安全方面有着积极意义。二、融资租赁公司等租赁物权利人开展融资租赁业务时，可以在融资租赁登记公示系统办理融资租赁登记，公示融资租赁物权利状况，避免因融资租赁物占有与所有分离导致的租赁物权属冲突。三、银行等机构作为资金融出方在办理资产抵押、质押和受让等业务时，登录融资租赁登记公示系统查询相关标的物的权属状况，以避免抵押物、质物为承租人不具有所有权的租赁物而影响金融债权的实现。

据此可知，设立动产融资统一登记公示系统的目的主要为了为融资租赁当事人提供查询服务，明确每笔租赁物的权属关系，减少当事人的交易风险，同时也对租赁业务进行管理。

注意事项：

综上，由于不动产所有权的转移需要办理变更登记，未登记不发生所有权转移的效力，故，在融资租赁业务涉及不动产的租赁物如未办理变更登记，出租人的权益将得不到合法保障。当事人在进行融资租赁交易时应当严格根据法律的规定办理完备手续，以保障自己的权利能够实现，避免日后的诉争纠纷。