裁判要旨

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但如果出租人明确终止合同的情况下，承租人应在合理期限腾空房屋，否则应参照原合同租金支付占有使用费。

案情简介

1、2009年8月1日，甲公司、佟某签订房屋租赁协议一份，约定：甲公司现有房屋十间共计457平方米(公司车间一楼自西向东10间)，由佟某租赁使用，租赁期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，为期三年;租赁价格为每平方米65元，共计29705元，佟某于每年7月31日前一次性向甲公司交齐当年的全部租金，如不按期交纳租金，甲公司有权采取措施收回房屋使用权;佟某用电按市供电公司价格每月按实用量结算，如不按时结算电费，甲公司有权停止供电;在租赁期内，如因政府规划所需或公司对车间进行重大调整所需时，佟某应无条件腾出房屋，甲公司不承担任何赔偿责任(租赁费按实际使用月数计算);租赁到期后，如甲公司需要使用该房屋，应在租赁到期前半年内通知佟某，佟某租赁期满时应腾出房屋，如甲公司不需用可另行协商。

   2、2012年9月10日，甲公司向佟某发出《关于在承租人拒签合同情况下收回房屋的决定》，内容如下：“佟某(恒越绣品公司)：我们双方于2009年8月1日所签房屋租赁协议已于2012年7月31日到期。对于合同的续订问题，我们曾多次协商，但你方至今拒绝签订书面合同和拒绝交付租赁费。为维护我公司合法权益，公司经董事会研究决定，不再与你方签订租赁合同，望你方于2012年11月10日前将原租赁的车间及仓库、宿舍、车库、办公室等所有房屋腾出交还我公司。逾期不交，我方将依法收回(附租赁及占有房屋清单一份)。房屋清单：车间457平方仓库34平方宿舍54平方办公室78平方车库18平方”。该决定的送达手续经过了昌邑市公证处的公证。2012年11月6日，甲公司向佟某发出《停水停电通知》，内容如下：“因你方拒绝续订书面租赁协议和拒绝交付租赁费，我公司于2012年9月10日，通过昌邑市公证处通知你方于2012年11月10日将你方原租用我方的车间及仓库、宿舍、车库、办公室等所有房屋腾出交还我公司。现期限将至，我公司郑重通知你方，我方将于2012年11月12日对以上房屋进行停水、停电，必要时采取锁门等措施，望你方提前作好职工、设备的转移安置工作和房屋交还工作。否则，由此造成的不利后果由你方自行承担”。

  3、自2012年9月29日至11月12日，佟某应缴电费为2216.74元。2013年10月3日，甲公司、佟某进行了交接，佟某将所租赁房屋全部交还甲公司，包括车间457平方米、仓库34平方米、宿舍54平方米、办公室78平方米、车库18平方米，共计641平方米。

    4、诉讼中，佟某就其损失提出了反诉，主张因涉案纠纷致其与案外人之间的加工合同无法履行，从而被案外人索赔违约金及停产利润损失等共计532146.92元。

裁判要点

本案的争议焦点：一是佟某主张的反诉损失应否予以支持;二是租赁合同到期后佟某继续占用涉案房屋应如何计算占用费

关于焦点一，根据双方签订的租赁合同，合同到期后是否续租，由双方协商处理。现合同到期，甲公司作为房屋产权人有权根据自身需要提出新的租赁条件，佟某在权衡利弊基础上也享有自主选择权，双方之间的交易系建立在平等、自愿的基础上，现佟某主张甲公司以提高租金、缩短租期等问题故意阻挠续约，未提供证据予以证明，对此法院不予采信。佟某主张甲公司未给其预留六个月的搬迁期限致其重大经营损失，但从租赁合同内容看，双方并未对搬迁期限作出明确约定，其中约定的“如甲公司需要使用该房屋，应在租赁到期前半年内通知佟某，佟某租赁期满时应腾出房屋”等内容仅是在甲公司自身需要使用涉案房屋的情况下，甲公司履行通知义务的特别约定，并不能类推解释为合同到期双方续约不成，甲公司也应提前告知佟某存在解约风险并给佟某预留六个月的搬迁期限，故佟某以甲公司未给其预留合理生产、搬迁期限致其遭受客户索赔为由要求甲公司承担责任，理由不当，法院不予支持。另，佟某反诉主张的客户索赔金及利润损失，绝大多数发生在合同期满以后，双方续约不成责任不在甲公司，佟某要求甲公司承担其租赁合同期满之后的损失，理由不当，法院不予支持。佟某主张的客户索赔金中仅有一笔订单系在租赁期内签订，但交货时间却在租赁合同期满之后，上诉人从事商贸活动多年，明知交货时间在租赁合同期满之后，但未合理安排生产，相应的损失应由其自行承担。故，一审判决未支持佟某反诉请求，并无不当。

 关于焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。佟某主张自2012年11月13日以后甲公司就拒绝佟某的职工进入厂区，并强行扣押了佟某的物资设备，对此，甲公司不予认可，佟某提供的照片及录像资料不能证明与待证事实具有关联性，因此佟某应承担举证不能的法律后果。合同期满后，佟某一直占用涉案房屋，理应承担占用费用。甲公司向其发出限期搬迁通知，并不意味着免除佟某搬迁期间的占用费。一审判决自2012年8月1日起至2013年10月3日止计算占用费，证据充分，应予维持。

法院判决

山东省高院：维持山东省潍坊市中级人民法院(2014)潍民一终字第108号民事判决。一、佟某支付甲公司房屋占有使用费34913.5元，于判决生效之日起十日内付清;二、佟某支付甲公司电费2216.74元，于判决生效之日起十日内付清;三、驳回佟某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费728元，反诉案件受理费4561元，共计5289元，由佟某负担。