最高人民法院《融资租赁司法解释（征求意见稿）》中曾将以房屋等不动产作为租赁物的融资租赁合同认定为无效，但是在最后颁布施行的文本中并未采纳。有人认为，民法奉行“法无明文禁止即自由”的原则，不动产可以作为融资租赁的标的物，但同时也应该看到，最高院并未采用与间接认可“售后回租”同样的方式对不动产融资租赁的效力作出规定，而是对这个问题予以回避。因此，不动产能否作为融资租赁的标的物仍然存在争议。在我国，现实中大量存在以不动产作为租赁物的融资租赁交易，厘清这些交易的法律风险至关重要。

《融资租赁司法解释》第一条  人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

第二条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

从解释第一条的精神来看，认定是否构成融资租赁关系应依据当事人之间的权利义务约定，并结合标的物性质、价值和租金构成，探求当事人的真实意思表示，判断是否符合买卖和租赁相结合、融资和融物为一体的法律特征。从这个角度，租赁物单独并不能作为是否构成融资租赁关系的标准，但是，租赁物的确会影响对具体法律关系的判断。

在本公众号“融资租赁=变相高利贷”一文中已经分析道，租赁物是融资租赁合同关系的核心。从出租人的角度，出租人通过买入指定的租赁物，在租赁期内享有租赁物的所有权，该所有权是出租人实现其租金债权的担保。从承租人的角度，承租人直接获得租赁物的使用价值，并通过占有使用租赁物间接获得融资。那么，租赁物必须具备以下特点：

如果在交易中的租赁物并不能满足承租人对标的物使用价值的需求，或者承租人从事交易的目的并不是为了获得租赁物的使用价值，那么该交易因不符合融资租赁的目的，不认定构成融资租赁法律关系。

租赁物的权属必须确定，能够进行登记和转让，否则出租人无法保留所有权以担保债权的实现。对于售后回租交易而言，承租人所拥有不动产的所有权应真实转让给出租人，办理不动产权属登记。

在现实中，主要存在以下几种类型的不动产融资租赁：

指开发商将在建房地产出售给出租人，再从出租人手中回租。开发商以这种方式减轻投资压力，在租赁期满后再以较低价格收回房地产所有权。这种售后回租形式一般不被认定为融资租赁关系，原因在于：首先，合法建造的建筑物，自事实行为成就时取得所有权。在建房地产仅具有建设用地使用权，尚未取得法律意义上的所有权，其所有权无法转移给出租人控制。其次，开发商回租房地产并不是侧重房地产的使用价值，其目的仅在于融资。 因此，在建房产不满足使用价值和担保功能，这种售后回租只有融资之实，不构成融资租赁法律关系。

这种融资租赁方式由第一种转化而来，被称为间接租赁式。在建房产无法进行所有权登记，不属于适当的租赁物，于是开发商转而将该类不动产上添附的动产设备、设施进行融资租赁。司法实践中倾向于对此类融资租赁予以认可，因为此类实际上是动产的融资租赁。值得注意的是，此类租赁物必须具有特定性和非消耗性，在开发商违约时，出租人可以收回变现，比如电梯、电线等可以作为租赁物，而水泥、涂料等在建设过程中无法恢复，不能作为租赁物。

企业厂房和用于办公营业的商业地产，因其具有生产性的特征，承租人承租上述不动产的目的可以理解为占有使用。如果出租人购买上述房产，将其出租给承租人，上述房产可以同时具备使用价值和担保价值。但是能否认定为融资租赁合同关系，则要结合所有权的转移情况、租赁物的价值和租金、当事人的权利义务约定等综合判断。比如，售后回租未进行所有权转移登记、低价高估等，被认定为借贷合同的可能性较大。

过去，地方政府为了获得融资，的确采用过融资租赁的方式，将道路、港口的所有权或者说特许经营权转让给投资人，然后从投资人手中回租，获得使用权。但从法律的角度，铁路公路、电力设施、管道等基础设施的所有权按照法律属于国家，其他具有公益性质的特殊不动产，承租人实际上也难以享有所有权，因此其作为租赁物在法律上存在一定障碍。另外，这种融资方式因融资成本较高、难以照顾投资人复杂的利益诉求等原因，在现在较多被PPP模式所代替。

以不动产作为融资租赁的标的物，尤其应注意不同种类租赁物的效力风险，警惕被认定为不构成融资租赁法律关系，以致双方在签订合同时的预期利益不能得到全面保护。