因维修租赁物影响租赁物的使用要求调整租金的应当如何处理？

出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，如果因租赁物本身出现问题，出租人应当履行维修义务，双方约定维修义务由承租人承担的，应当依照约定。出租人的维修义务一般是在承租人按约定使用租赁物的情况下出现的合理损耗或者是南租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏，出租人不负维修的义务。

承租人在租赁物需要维修时可以向出租人提出维修的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修，出租人应当在该合理期限内履行维修义务。如果出租人拒绝维修或因其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，承租人已经垫付的，可以要求出租人偿还或者从租金中扣除。因维修租赁物影响承租人正常使用收益的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。

第一种观点认为，双方约定维修义务由承租人承担的，应当依照约定，在此情况下，不存在维修租赁物影响租赁物的使用要求调整租金问题。没有约定的，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应地减少租金或者延长租期。

第二种观点认为，租赁物的维修跟租金标准的调整没有必然联系。维修费用有约定的按约定，没有约定由出租人承担，并不影响租金。

出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应地减少租金或者延长租期。出租人的维修义务是出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维修，以保证承租人能够正常使用租赁物。当事人约定由承租人维修的，当然予以认可。支付租金是承租人对租赁物使用、收益的对价给付，如果因维修，无论足出租人对租赁物维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响了承租人对租赁物的正常使用收益的，所影响部分对待给付的基础不存在，就应当相应的减少租金的给付，或者采用与减少租金等同效果的延长租期的方式。

公房租赁合同中房管部门怠于履行维修义务，是否构成公房承租人拒交或减免房屋租金的理由？

在公有住房的管理方式上，我国现行做法是将公有住房的承租权作为债权对待，即房产管理管理部门与公有住房承租人之间通过签订房屋租赁合同，来确定双方的权利义务。因此，房产管理部门起诉使用人拖欠公有住房租金的案件，一般将案由确定为房屋租赁合同纠纷。此类案件的主要争点在于，以房产管理部门拒绝或瑕疵履行公有住房修缮义务作为抗辩理由，能否对抗房产管理部门主张租金的诉讼请求。

从实践情况看，房屋承租人通常只是被动地以房屋欠修为由提出抗辩，一般不就维修问题提出反诉或另诉。对此？第一种观点认为，应根据房屋欠修的程度酌情减免租金的数额，但不在判决中涉及维修内容，而是要求承租人另案起诉解决维修问题。第二种观点认为，应当根据房屋需要维修的程度酌情减免租金数额，同时还应进一步作出相互履行的判决，即在判决承租人给付租金的同时，判决房管部门对房屋进行修缮。

我们认为，承租人以房屋管理部门未能履行维修义务为由进行抗辩，实际是在行使同时履行抗辩权。为了使出租人的请求权能够顺利获待满足，必须消除对方所提出的同时履行抗辩权的障碍。承租人不提起反诉的，法院不应该作出相互同时履行的判决，即一方面支持原告要求支付租金的请求，同时又要求出租人先履行房屋维修义务。公有住房的承租人可以通过反诉或者另案起诉的方式，依据《合同法》第221条规定，要求房屋管理部门在合理期限内维修房屋。未提起反诉的，人民法院只能依据《合同法》第221条规定，判决相应减少租金。

《中华人民共和国合同法》第二百二十条  出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。