近年来，我国融资租赁业发展较快，尤其自2007年以来，中国融资租赁公司数量、业务总量均呈高速增长态势。与此同时，融资租赁合同纠纷案件也呈持续增长态势。根据上海高院发布的2016年度金融商事审判白皮书内容显示，上海地区2016年融资租赁合同纠纷案件数量是2010年的18倍，标的额由2010年的2.4亿元猛增至2016年的51.73亿元。有关房产作为融资租赁物的融资租赁合同关系如何认定之问题一直存在着较大的争议。本文从四则司法案例出发，分析得出房产可以作为融资租赁公司的标的物，且即便房产作为标的物存在争议，不会因此导致融资租赁合同无效的法律后果。

对于房产能否作为融资租赁标的物这一问题，目前法律法规的相关规定如下：从大法层面《合同法》的相关规定来看，未限定租赁标的物的范围，似乎所有的融资租赁公司均可从事房产融资租赁的业务。

但是，从特别法层面来看，具体区分了内资和外商融资租赁公司。根据中国银监会2014年3月13日出台生效的《金融租赁公司管理办法》（中国银监会令2014年第3号）第四条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产（通常理解，固定资产应包括了动产和不动产，笔者注）。

以此得出内资融资租赁公司可以将房产作为融资租赁的标的物。商务部2015年10月28日修正的《外商投资租赁业管理办法》（2005年2月3日商务部令二００五年第5号公布）第六条规定，“本办法所称租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。”

由此法条理解似乎房产不得作为外商融资租赁公司的租赁标的物。笔者相信很多学者或者律师也是基于前述规定得出“内资可以，外资不行”的结论。同时，笔者在读《最高人民法院专家法官阐释疑难问题与案例指导》（融资租赁合同卷）（中国法制出版社2016年7月出版）中发现书中作者亦秉持同一观点。然而笔者却看法不一：

首先，从文首所列四则案例可以发现，法院并未将房产能否作为租赁标的物这一事实作为案件审理的事实之一。笔者查询到案例四中浙江百盛融资租赁有限公司（“浙江百盛租赁”）为台港澳与境内合资的融资租赁公司，嘉兴市南湖区人民法院在判决中并未提及浙江百盛租赁从事房产租赁违反了相关法律规定这一事实。同时，笔者亦注意到案例一和案例二中虽然都认定双方是一种“名为融资租赁实为企业借贷”的法律关系，但是对出租方为外商融资租赁公司不得从事房产融资租赁这一事实只字未提。

其次，即便外商融资租赁公司将房产作为融资租赁的标的物，也不会因此导致出租方和承租方之间的融资租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条也明确了人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《外商投资租赁业管理办法》在效力级别上属于部门规章。因此，不能据此认定外商融资租赁公司从事房产融资租赁业务属于无效的合同关系。

再次，房产融资租赁关系能否成立与房产作为融资标的物本身并无太大的关系，而应基于融资租赁关系本身予以考量。根据2014年3月1日生效的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“人民法院应当根据合同法第237条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。”