一、房地产融资租赁的概念及其优势

要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。

而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：

  一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产。传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。

  一般的融资租赁的租赁期届满后，租赁物的所有权可转移给承租人，也可能不转移，仍属出租人所有。但是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。

  实质上，房地产融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产的款项而以该项房地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁公司融通资金的方式。当租赁期满时，房地产融资租赁公司把所出租的房地产商品所有权转移给承租方，承租方将房地产商品全部价款所有款项同时付清。

房地产融资租赁的优势

  房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。

  房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，是一种永久性消费，分期式投入。

  而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。

  对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。

  对出租人而言，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。对开发商而言，通过融资租赁可以按期获得稳定的高租金收入，不存在出售经营不成功、楼盘空置而出现的财务风险。

  房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以，客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现。

当前房地产业的发展态势为融资租赁业创造机遇

经过近几年持续的宏观调控，我国房地产业的发展开始慢慢转型，同时也为房地产融资租赁业的发展提供了机遇。概括起来，大致有三个方面：

中央政府已经对房地产展开了新一轮全面而严厉的调控，不但已经是使用了税收、土地、金融等政策调控手段，而且，调控具有很明确的针对性、目的性，就是严厉打击投资投机购房炒房，打击开发商囤地闲地，遏止房价上涨。

  对于日前国办通知中提出的要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度的政策，这一政策对中小房地产企业影响较大，但是从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格，房地产企业可能又将面临资金问题，融资的重担又将落在REITs身上。

  推出房地产融资租赁的最好的时机应该是房地产市场低迷时期，到时候，由于资金周转问题，地产商会更愿意将不适合分割出售的商业物业资产，整体出售。

  办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低。

  而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7－8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；融资租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％；加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。这样看来，运用融资租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

房地产融资租赁的政策性风险

按照即将出台的《融资租赁法》，融资租赁只适用于动产租赁。

  “以不动产为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。”

《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（四）第九条

尽管这个解释尚未出台，但在司法实践中已经这样执行。原因是：融资租赁的政策是给设备制造领域的。

  设备生产能创造价值，房地产是消费品，在使用中不能给社会创造价值；设备是不断贬值的产品，房地产是价格在不断变化的产品，主流趋向是升值的。因此不能享受融资租赁的政策待遇，不受《合同法》保护。

  房地产租赁首先要看清租赁物件的所有权是否具有法律效力，对于不属于自己产权的的物件，是没有资格用来做融资租赁的。融资租赁是两个合同三方当事人。采购合同决定了产权的归属。用在房地产上面的融资租赁有两个目的：一是新房的信用销售，二是已有房的回租，可能还有第三个目的就是财务处理。如果《中华人民共和国物权法》出台后，可以用使用权、用益权来解决地产租赁的问题。

  房产因为具有可交易的产权，因此做租赁物件目前还没有什么法律限制。房产（厂房、商用楼）本身不能直接产生有交换价值物品的产值，有些还是消费品（住宅）。尽管有折旧资源，并属于固定资产，但由于其本身价值的不确定性和大部分时间是在升值的特性。许多国家都不把融资租赁的政策给予房地产领域。中国也是这样。

  房产融资租赁不适合经营的另外一个原因是房屋的价格不稳定，风险非常大，赶上升值时，升值的好处不会给租赁公司，赶上暴跌的时候，房屋的价格可以瞬间跌到50%以下，风险全部加载到租赁公司身上，属于风险非可控的，不受法律保护的租赁项目。

  许多融资租赁公司也知道房地产融资租赁的弊病，他们本身并不想做，也没有能力做。但为什么房地产租赁又成为一个热门话题呢？主要原因是租赁公司大都以委托租赁+经营租赁的方式帮企业改善会计报表，解决税务方面的问题。这里面没有任何的买卖行为，只是一种形式上的租赁。

  《投资性房地产评估指导意见（试行）》中详细规定投资性房产按照新会计准则进行公允值评估。以2009年底的房价计算，公允值估价基本上能使原来按照成本法计算的投资性房产价格上升2倍左右。

  按照会计准则的标准。对于融资租赁来说，由承租人提取折旧，承租人只有折旧和利息部分可以摊入成本。对于经营租赁来说，由出租人提取折旧，承租人的租金可以全部摊入成本。

  融资租赁准确地说应该叫财务租赁，实际上是一种财务安排，和税收政策有紧密的联系。传统租赁和融资租赁在税收上有很大的区别，虽然税率都一样，但前者的税基是租金总额，后者是扣除成本后的收益部分。房产租赁躲不开的一个税种，也是其他租赁物件所不具备的就是房产税。

“在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。”

《企业会计准则第21号—租赁》财会[2006]3号十一条

承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。

 “融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”

财税[2009]128号文件

此外还有地产税。由此可见房屋租赁的交易成本很高，而这些成本是其他租赁物件所不需要付出的。因此融资租赁公司在做房地产租赁时应该把这些因素考虑进去以后再运作。

四、房地产融资租赁的具体操作

房地产开发企业、融资租赁公司与股份制商业银行的三方合作。

 首先，融资租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，融资租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租赁费用。

  然后，融资租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为融资租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由融资租赁公司补足。

  再后，房地产开发企业通过融资租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金，或者投资其他任何项目。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向融资租赁公司赎回原来的房地产项目。

与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆。

第三种方式。与单位、银行合作，进行单位的房地产融资租赁，如上海。

房地产融资租赁该出场了

从消费形态上看，透支现象突出，大量“房奴”出现；从企业角度分析，开发商资金紧张，同时项目销售速度放缓；从资源效用层面考虑，近几年住房空置率一直居高不下，社会资源浪费严重。

房地产融资租赁该出场了。

  简单地说，融资租赁就是“以租代买”或“先租后买”，一般多针对房产、汽车、电器等大件商品，在合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。

  整体来看，融资租赁业在我国的发展还处于起始阶段，基本未浸透房产领域。但正如REITs（房地产投资信托基金）对房地产业融资的重要意义一样,谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。