全国各地房地产管理部门及金融监管机构针对房地产市场陆续出台了一系列限购限贷政策，房地产市场从2017年二季度开始变动；加之受中美贸易战持续升级、国内经济形势不断走低等因素的影响，房地产市场面临新形势，出现分化。房产（尤其商业性用房）抵押担保不再是传统意义上的“强担保”。

一、如何防范房产抵押担保风险？

1、充分了解抵押物租约情况，要求抵押物权属清晰，不存在其他纠纷。针对存在租约情况的，应签订《承租人声明函》。

2、审慎介入异地抵押物，异地抵押物因银行人员对当地房地产市场了解不准确，且后期贷后动态管理难度大，在介入时应当尤为谨慎。

3、定期进行抵押物价值重估。银行应该充分利用抵押物价值自动化重估功能，定期/不定期发起押品价值重估，及时把握房地产市场价格变动情况，并将重估结果更好的运用于业务发展、风险防控以及贷后管理等工作。

4、“诉讼--执行--拍卖--变卖--抵债”模式很难实现不良资产价值最大化的要求，资产抵入、处置环节的高额税费及抵入后的成本支出，导致不生息资产占比大幅上升，对净资产收益率、盈利能力等诸多指标产生不利影响。

5、利用转让方式通过引入华融等专业资产公司，为资金不足的买家提供配资，多渠道、多方式化解不良贷款，为全年各项清收任务的顺利完成提供了新的思路。

二、金融机构如何审查抵押物？

1. 出具评估报告机构符合银行规定要求

2.提供房产管理部门核发的《房屋所有权证》,土地管理部门核发的建设用地使用权证

3.该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押率符合银行规定（银行设定的抵押率上限为商业营业用房60%、办公楼50%、成熟园区开发区的标准厂房50%、其他工业厂房40%、普通住宅类60%、别墅及高档公寓类50%）

4.检查《房屋所有权证》在房屋使用期限内，且未设定抵押

5．不属于列入文物保护的建筑物和有重要意义的房地产

正在建造的建筑物抵押

6.建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地使用权证书等有关文件齐全

7.该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押率不超过50%

8.在建项目与用地规划批准项目用途一致、施工面积在工程规划许可证范围内

9.施工企业声明放弃在建工程优先受偿权，或出具用于抵押的在建工程价款已结清的证明

10.不存在重复抵押、分别抵押