一场新冠肺炎疫情肆虐全球，为了有效抗击此次疫情，我国采取了如交通管制、人员隔离、定期巡查等措施，有效地遏制了新冠肺炎疫情的进一步发展，为战胜此次疫情作出了巨大的努力和贡献。在这之中，由于许多城市采取了交通管制和隔离的措施，导致许多跨区域工作的人群和企业经营者面临房屋租赁方面的相关问题，现将疫情期间关于房屋租赁纠纷的解决措施分析如下：

一、承租方在疫情前已拖欠租金，出租方能否主张违约金

根据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

而本次疫情在房屋租赁纠纷中是否构成“不可抗力”需要视具体情况而定，如认定满足不可抗力条件，承租人可不付房租，同时免除违约责任。但需要注意的是，承租人应及时通知出租人，必要时应提供证明，承租人还可根据房屋租赁协议中对不可抗力事件发生时双方责任豁免的规定来预判疫情存续期间房屋租赁费用及相关风险的分担。如果协议中没有规定出现不可抗力情形时的责任分担细则，应及时出租人协商处理。因此，如果承租方在疫情前拖欠租金而导致违约不属于此处的不可抗力，出租方可要求承租方支付违约金。

二、租赁纠纷如何避免因诉讼时效届满而无法维权

在此次疫情发生之中，各地都面临着出租方和承租方之间的房屋租赁纠纷，而很多纠纷都面临着诉讼时效即将到期的问题，因此无论是出租方还是承租方如果想要在法律允许的期间之内维护自己的合法权益，就要在法定期间内起诉，但目前面临因疫情而采取的交通管制和各地法院均不采取现场立案的情况，那么该如何维护自己的合法权益呢？

根据《民法总则》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力的障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止；中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。

因此如果相关纠纷即将超过诉讼时效，应当保存相关证据，证明自己是因疫情的不可抗力影响而中止了诉讼时效；目前许多法院都采取了网上立案并且允许邮寄材料，因此如果当事人想要在法定期间之内维护自己的合法权益，也可以采取网上立案的方式，这样就可以避免超出诉讼时效的问题。

三、商铺因疫情而无法营业是否可以要求出租人减免租金

根据《中华人民共和国民法总则》第二条：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”由此可以看出在民事领域双方之间应当是平等主体协商相关事宜，如果不顾纠纷内容而一刀切的要求出租方减免房屋租金是较为盲目的。事实上在审判实践中，法院也会根据房屋租用的时间长短等因素具体判断是否应当减免租金、应当减免多少租金。

在此次疫情中，许多城市的相关组织也都率先对于房屋租赁纠纷进行了相关的措施指引，例如深圳市房屋租赁行业协会发布《关于新冠疫情期间房屋租赁纠纷处理指引》，为引导租赁双方当事人理性、妥善解决纠纷，共克时艰，供租赁当事人参考。还有广州市房地产租赁协会发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》，建议广州市业主（房东）对受疫情影响最大的2月（2020年2月1日-2月29日）实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减半举措。这些举措都为其他城市共度艰难时期提供了正面的影响。

因此，如果承租人想要减免租金，建议首先查看一下所在城市是否有减免租金的政策，再查看自己是否符合相关条件；如果并不符合相关减免条件条件，建议与出租方积极协商相关减免事宜，同时留存好沟通的相关证据。

最后，笔者想提醒承租方和出租方，在疫情这一重大困难面前，各方都承受了生活或经营方面的困难。一方面，对于出租方来说，租金来源固然是一部分收入，但是如果承租自己房屋的企业经营者因疫情而破产倒闭，从长远来看经济衰退的情况下又不能在短期之内租给他人，那么从长期利益来看减免租金未尝不可；另一方面，疫情结束之后将会有以现代服务业为代表的一批企业面临经营困难甚至破产，而租金也是如餐饮企业等服务业最重要的成本之一，如果承租方和出租方能够相互理解、相互体谅，在共渡难关之后，相信各类企业在熬过疫情的寒冬之后一定能焕发出生机，出租方和承租方也能够获得双赢的结果。