目前，“名为房屋买卖，实为融资借贷”案件已并不少见，甚至存在开发商借商品房买卖之名行借贷之实的全新融资模式。在此类案件中，如果一方主张房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，如何分配双方的举证责任？双方证据均存在瑕疵时如何认定双方之间的法律关系？在借贷关系成立的前提下，如何认定房屋买卖合同的性质？这些都已成为司法实践不得不面对的难题。

本文基于相关典型案例，并结合最高人民法院近期发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称解释），试图对司法实践就此类案件的裁判思路进行简单梳理。

一、“名实相副”：重申房屋买卖关系

解释第15条第1款规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”同样，在法律关系存在争议的情况下，如果一方主张房屋买卖关系，另一方否认房屋买卖关系、主张借贷关系，主张房屋买卖关系的一方需要提供证据加以证明房屋买卖关系的存在，对方否认的，需要举证证明双方真实意思表示为借贷而非房屋买卖。

在“宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2013）民一终字第62号）中，最高法院认定：赵刚为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和象龙公司出具的《收据》两份证据，象龙公司并不否认该证据的真实性。现象龙公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。象龙公司述称，在其无法按期还款时，是需要用房屋抵顶欠款的，这表明在无法按期还款时，象龙公司有受《商品房买卖合同》约束的意思。因此，即便案涉《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。在象龙公司认可其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由诉请返还其已经支付象龙公司的款项，并不违背双方当事人的本意。关于象龙公司的反诉请求，本院认为，民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案《商品房买卖合同》的订立目的即使如象龙公司所述，其亦属于当事人之间的一种交易安排，象龙公司有关案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效的主张，无事实和法律依据。

在“四川忠心房地产投资有限公司与廖贵芳、自贡泰华实业开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审案”（最高人民法院（2014）民申字第929号）中，最高法院认定：关于忠心公司所主张的案涉房屋买卖关系实质为抵押借款关系的理由能否成立问题，2005年10月7日泰华公司向廖贵芳出具的《承诺书》第1条虽写明“如到期不能交付房屋则由泰华公司原价回购并支付违约金”的内容，但该事实不能得出双方之间系借款法律关系的结论；且《承诺书》第2条明确约定“泰华公司必须保证廖贵芳购买的房屋绝无一房多卖”，及“如出现一房多卖等纠纷、由泰华公司承担法律责任及赔付其他经济损失”，故双方之间的真实意思表示为购房法律关系。至于泰华公司单方在移交清单上注明“借款抵押”的内容问题，一方面此节事实未得到廖贵芳认可，且在泰华公司也认可其与廖贵芳之间是商品房预售合同关系；另一方面，忠心公司也未举出其他证据足以证明廖贵芳与泰华公司签订《营业用房定购合同》的真实意思系借款法律关系、而非房屋买卖关系，故忠心公司关于《营业用房定购合同》系借款抵押法律关系的质疑，不予采信。

最高法院裁判观点表明，主张房屋买卖关系的一方往往只需要完成初步的举证责任即可，如提供房屋买卖合同原件、发票等证据；而否认房屋买卖关系的一方通常被克以十分严格的举证责任，有时即使能够提供书面的借款合同，也存在因法律关系的变更而败诉的风险。

在“祝明会与大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人的买卖合同纠纷申请再审案”（最高人民法院（2014）民申字第1627号）中，最高法院认定：之前仁和公司向祝明会借款用于房产开发。2012年4月5日，仁和公司与祝明会签订了100份商品房买卖合同，仁和公司向祝明会出具了价款为32054335元的购房收据，故双方自2012年4月5日始，仁和公司与祝明会之间的法律关系发生了变更，即由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。在仁和公司未提供相反的证据加以证明的情况下，应当认定本案所涉100份商品房买卖合同系仁和公司与祝明会双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效。

在“赵如萍与浙江省义乌市天元置业有限公司、朱剑峰等房屋买卖合同纠纷上诉案”（浙江省高级人民法院（2014）浙民终字第9号）中，浙江高院认定：2006年9月8日，赵如萍与义乌天元公司签订了《借款协议书》，赵如萍按约将6000万元款项出借给义乌天元公司。借款到期时，因义乌天元公司无力偿还借款，义乌天元公司与赵如萍签订了案涉《商品房买卖合同》。义乌天元公司同时向赵如萍分别出具承诺书，承诺相应房款已付清，保证赵如萍系唯一买受人，并开具了收款收据。至此，双方当事人的法律关系已由最初的借款关系变更为商品房买卖合同关系，相应的义乌天元公司未能偿还的借款也已转变为购房款。2008年10月14日签订的《和解协议》中，各方约定在2009年9月30日前义乌天元公司有权按原《商品房买卖合同》的价格回购，该约定的本质实际是给予义乌天元公司一定的履行宽限期，由于义乌天元公司未能在该期限前予以回购，按照和解协议的约定义乌天元公司即丧失了相应的回购权利，义乌天元公司应按照《商品房买卖合同》的约定履行其交付房屋、办理权证等义务。此后，各方签订的《补充协议（二）》、《补充协议》等再次确认了《和解协议》的效力。上述一系列协议的签订，均可以证明各方经平等自愿协商对义乌天元公司无法偿还借款的后续事宜处理达成一致意见，并予以多次重申，即将相应的借款转化为购房款，由赵如萍取得相应购房权利。事实上，义乌天元公司将案涉的44套《商品房买卖合同》进行备案、交付房屋等行为更进一步证明案涉的44套《商品房买卖合同》系其真实意思表示，其自愿按照合同约定履行相应义务。